赵 飞 飞

　 　 上 海 楼 市 调 控 的 “新 解 ”让 房 地 产 市 场 颇 为 兴 奋 和 关 注 。

　 　 对 于 外 地 户 籍 居 民 持 长 期 居 住 证 满 三 年 ， 可 以 和 本 市 户 籍 居 民 一 样 具 有 购 买 第 二 套 住 房 的 传 言 ， 上 海 房 管 局 有 关 人 士 并 未 否 认 ， 而 是 给 出 了 “新 解 ”： 上 海 楼 市 限 购 政 策 制 定 之 初 就 明 确 ， 本 市 户 籍 居 民 家 庭 是 指 具 有 本 市 常 住 户 口 ， 包 括 持 长 期 居 住 证 连 续 满 三 年 以 上 的 家 庭 。

　 　 所 以 按 政 策 ， 已 有 一 套 住 房 的 ， 可 以 再 买 一 套 ； 已 有 两 套 及 以 上 住 房 的 ， 暂 时 不 得 再 买 。 因 此 不 存 在 放 松 或 改 变 。

　 　 据 中 原 地 产 市 场 研 究 部 提 供 的 调 研 结 果 显 示 ， 自 2011年 10月 以 来 ， 佛 山 、 杭 州 、 天 津 、 成 都 、 厦 门 、 武 汉 、 合 肥 、 南 京 、 常 州 、 吉 林 、 中 山 、 长 春 、 芜 湖 等 10余 城 市 ， 都 从 不 同 的 角 度 出 炉 楼 市 调 控 微 调 政 策 ， 内 容 多 涉 及 限 购 变 化 、 土 地 出 让 、 普 通 住 宅 标 准 、 税 费 优 惠 以 及 购 房 补 贴 等 。

　 　 “以 前 没 有 听 说 过 ”

　 　 截 至 2月 22日 下 午 2点 ， 上 海 全 市 一 手 存 量 房 挂 牌 还 有 6.6万 套 ， 共 计 946万 平 方 米 ， 二 手 房 挂 牌 为 16.9万 套 ， 共 计 1805万 平 方 米 。 如 把 两 组 数 据 相 加 ， 如 果 按 上 海 2011年 市 场 购 买 进 度 ， 足 够 上 海 市 场 两 年 的 需 求 。

　 　 由 于 要 与 中 央 保 持 政 策 的 一 致 性 ， 上 海 官 方 在 各 级 层 面 鲜 有 公 开 表 示 过 房 地 产 调 控 带 来 的 压 力 ， 而 与 之 相 反 的 是 ， 涉 及 到 上 海 经 济 其 他 关 键 数 据 的 下 行 着 实 让 上 海 感 到 压 力 。

　 　 一 位 上 海 市 政 府 官 员 在 当 地 “两 会 ”上 表 示 ， 由 于 全 球 的 总 需 求 不 断 下 降 ， 上 海 从 去 年 下 半 年 开 始 ， 许 多 经 济 数 据 也 在 一 点 一 点 往 下 掉 ， 形 势 十 分 严 峻 。

　 　 2月 15日 ， 上 海 统 计 局 公 布 数 据 显 示 ， 1月 份 ， 上 海 规 模 以 上 工 业 企 业 完 成 工 业 总 产 值 2330.75亿 元 ， 比 去 年 同 月 下 降 9.2%。 上 海 实 现 外 贸 进 出 口 总 额 317.82亿 美 元 ， 比 去 年 同 月 下 降 9.6%。

　 　 “由 于 房 地 产 市 场 交 易 ， 涉 及 到 土 地 、 税 收 等 政 府 财 政 收 入 关 键 ， 而 且 不 像 外 贸 一 样 ， 上 海 政 策 是 决 定 不 了 外 需 的 。 所 以 在 内 需 的 释 放 上 ， 上 海 政 府 还 是 可 以 进 行 一 些 调 整 。 ”上 海 市 社 科 院 一 位 研 究 员 如 是 说 。

　 　 21世 纪 不 动 产 (微 博 )研 究 部 经 理 黄 河 滔 对 记 者 表 示 ， 研 究 了 去 年 2月 出 台 的 限 购 政 策 ， 其 没 有 提 及 ， 长 期 居 住 证 三 年 和 上 海 户 籍 的 购 房 资 质 相 同 这 一 说 法 。

　 　 2011年 2月 1日 上 海 出 台 的 上 海 版 限 购 政 策 明 确 规 定 ， 对 于 上 海 户 籍 居 民 家 庭 拥 有 两 套 及 以 上 住 房 的 ， 可 提 供 一 年 以 上 在 沪 缴 纳 个 税 或 社 保 证 明 的 非 上 海 户 籍 居 民 家 庭 拥 有 一 套 及 以 上 住 房 的 ， 以 及 不 能 提 供 在 沪 纳 税 或 社 保 证 明 的 非 户 籍 居 民 ， 均 暂 停 在 上 海 向 其 售 房 。

　 　 据 此 可 知 ， 上 海 户 籍 家 庭 已 拥 有 两 套 住 房 ， 而 非 上 海 户 籍 居 民 家 庭 已

　 　 拥 有 一 套 住 房 的 ， 都 属 于 限 购 范 围 之 内 。 在 这 次 出 台 的 限 购 相 关 政 策 中 ， 并 没 有 解 释 何 为 户 籍 居 民 家 庭 ， 更 没 有 明 确 认 定 持 长 期 居 住 证 满 三 年 的 外 地 户 籍 居 民 可 享 受 本 地 户 籍 居 民 同 等 购 房 资 质 。

　 　 “我 们 问 了 很 多 中 介 ， 中 介 都 说 ， 这 个 之 前 没 有 听 说 过 ， 所 以 对 于 很 多 外 地 在 上 海 居 住 的 人 来 讲 ， 还 是 有 一 定 需 求 的 。 ”黄 河 滔 如 是 说 。

　 　 微 调 成 风

　 　 中 国 房 地 产 信 息 集 团 分 析 师 薛 建 雄 表 示 ， 此 前 仅 浦 东 新 区 对 居 住 证 满 三 年 的 外 地 购 房 者 放 开 了 购 买 第 二 套 房 的 口 子 ， 现 在 上 海 市 房 管 局 公 开 表 态 ， 是 成 了 全 市 的 开 口 子 。

　 　 薛 表 示 ， 不 单 是 上 海 ， 对 于 如 此 严 厉 的 楼 市 调 控 政 策 ， 各 地 陆 续 “摸 底 ”中 央 的 容 忍 度 ， 一 直 在 持 续 ， 只 是 有 些 城 市 做 的 巧 妙 ， 有 的 城 市 做 的 较 为 过 分 而 已 。

　 　 2月 22日 ， 国 家 统 计 局 发 布 《 2011年 国 民 经 济 和 社 会 发 展 统 计 公 报 》 ， 到 2012年 1月 份 70个 城 市 中 首 次 出 现 了 新 建 商 品 房 住 宅 全 面 停 涨 ， 2011年 12月 份 ， 70个 大 中 城 市 中 ， 环 比 价 格 下 降 的 城 市 为 52个 ， 比 1月 份 增 加 49个 。

　 　 北 京 中 原 市 场 研 究 部 总 监 张 大 伟 分 析 认 为 ， 目 前 来 看 拐 点 可 以 说 已 经 明 显 出 现 ， 预 期 在 6-12个 月 内 房 价 还 有 可 能 有 10%-20%的 下 调 ， 而 且 一 线 城 市 对 全 国 的 示 范 作 用 非 常 大 ， 不 仅 在 政 策 执 行 力 度 上 ， 在 房 价 下 调 过 程 中 也 会 明 显 影 响 全 国 。

　 　 实 际 上 ， 自 2011年 10月 以 来 ， 佛 山 、 杭 州 、 天 津 等 10余 城 市 ， 都 从 不 同 的 角 度 出 炉 楼 市 调 控 微 调 政 策 。

　 　 其 中 ， 安 徽 的 马 鞍 山 市 对 自 住 性 住 房 需 求 与 高 层 次 人 才 购 房 给 予 所 纳 契 税 100%的 补 助 ； 杭 州 对 在 经 济 开 发 区 注 册 、 纳 税 和 经 营 的 企 业 员 工 首 套 购 房 发 放 补 贴 等 ， 芜 湖 打 算 出 台 购 房 减 税 政 策 。

　 　 上 述 微 调 楼 市 的 城 市 当 中 ， 有 些 在 政 策 上 做 的 巧 妙 得 以 执 行 ； 有 些 则 因 过 分 放 松 触 及 调 控 底 线 而 被 叫 停 。

　 　 薛 建 雄 表 示 ， 上 海 这 一 政 策 的 “微 调 ”其 官 方 的 说 法 是 不 存 在 放 松 ， 但 是 可 能 不 会 影 响 到 中 央 的 底 线 ， 一 方 面 ， 上 海 有 上 海 的 压 力 在 ， 另 一 方 面 ， 就 楼 市 而 言 ， 寻 找 到 一 个 合 适 健 康 的 交 易 量 也 是 有 益 于 房 地 产 稳 定 发 展 的 。